Cartolarizzazione immobiliare: una piattaforma evoluta per il capitale reale
La cartolarizzazione immobiliare rappresenta oggi uno degli strumenti più sofisticati per l’allocazione di capitale nel Real Estate italiano, coniugando efficienza giuridica, flessibilità finanziaria e protezione dell’investitore.
La Legge 130/1999 ha storicamente regolato il mercato italiano delle cartolarizzazioni, inizialmente concentrato sulla cessione di crediti. Con l’introduzione dell’art. 7.2, il legislatore ha compiuto un passaggio strutturale, consentendo l’utilizzo della cartolarizzazione come strumento diretto di finanziamento immobiliare.
Le SPV possono oggi acquisire direttamente asset immobiliari e i relativi diritti economici, finanziando l’operazione attraverso l’emissione di titoli sottoscritti da investitori professionali e istituzionali. Il modello consente di superare la tradizionale separazione tra proprietà dell’immobile e struttura di funding, offrendo una piattaforma integrata per l’investimento e la valorizzazione degli asset.
La cartolarizzazione immobiliare si fonda su principi chiave: segregazione patrimoniale, neutralità fiscale e “bankruptcy remoteness”. Gli immobili e i flussi generati sono destinati esclusivamente al rimborso dei titoli, risultando isolati sia dalle vicende dell’originator sia da altre iniziative del veicolo. La possibilità di strutturare le emissioni in tranche consente inoltre una calibratura puntuale del profilo rischio-rendimento.
La crescita del mercato — oltre 3,8 miliardi di euro di operazioni e un’accelerazione significativa negli ultimi dodici mesi — conferma la progressiva istituzionalizzazione dello strumento e il suo ruolo nel colmare il divario tra credito bancario e capitale di lungo periodo.
In questa prospettiva, la cartolarizzazione immobiliare si configura come una componente strutturale del finanziamento del Real Estate italiano. TEDA opera in questo ambito come Arranger, Servicer e Investor, con un approccio selettivo orientato alla qualità degli asset, alla solidità delle strutture e all’allineamento degli interessi tra le parti.
